​房地产投资分析

房地产投资分析

2021年第三季度:欧洲和北美引领全球前所未有的房价上涨

马修·蒙塔古-波洛克2021年12月6日

全球房地产市场

在截至2021年第三季度的一年中:

1.许多国家的房地产市场继续增长，两位数的房价上涨现在已成为常态，尤其是在欧洲、亚太地区、美国和加拿大。房地产市场繁荣的规模是前所未有的。许多国家的低利率、宽松的货币政策以及大规模的政府刺激措施都是主要原因。

2.到目前为止已公布住房统计数据的60个世界住房市场中，有47个的实际房价(即经通货膨胀调整后的价格)上涨。更为乐观的、公众更为熟悉的名义数据在54个国家上升，只有6个国家下降。

3.北美的房地产市场正在蓬勃发展。在美国，房价已经达到历史新高。尽管在极低利率和大规模政府刺激支出的支撑下，人们对房屋建设的兴趣持续浓厚，但有限的供应限制了房屋销售活动。同样在加拿大，由于强劲的需求和改善的经济前景，该国11个主要城市的房价在经过两年的放缓后再次强劲上涨。

4.黑山、瑞典、荷兰、斯洛伐克等欧洲国家的房价也出现了大幅上涨。

5.亚太地区的房地产市场正在升温，澳大利亚、巴基斯坦、韩国、日本和新西兰的房地产市场表现显著。

国际货币基金组织(IMF)在其2021年10月的《世界经济展望更新》中预测，由于许多国家，特别是发达经济体加快了疫苗分发和新的政府刺激措施，今年全球经济将增长5.9%。去年全球经济收缩了3.5%。

根据我们的全球房价调查，在截至2021年第三季度的一年里，最强劲的房地产市场包括:黑山(+32.4%)、瑞典(+17.97%)、澳大利亚(+16.08%)、荷兰(+15.33%)和波多黎各(+14.56%)(经通胀调整后的数据)。

同比跌幅最大的城市是菲律宾的马卡蒂CBD(-16.75%)、柬埔寨的金边(-11.2%)、摩洛哥(-7.45%)、秘鲁(-5.58%)和巴西的圣保罗(-5.51%)，同样使用通胀调整后的数据。

势头更加强劲:根据《全球房地产指南》的研究，在截至2021年第三季度的一年里，有数据可查的全球房地产市场中，有37个表现出更强劲的上涨势头，而23个住房市场表现出更弱的势头。动力是衡量“变化中的变化”;简而言之，如果房地产市场今年的上涨速度快于去年(或下跌幅度小一些)，势头就会增强。

在整个调查中使用的是经通货膨胀调整后的数字。以乌克兰基辅为例，《全球房地产指南》(Global Property Guide)是根据美国官方通胀率进行调整的，因为乌克兰二级市场的住宅销售是以美元计价的。

表现最强劲的市场:

在我们的全球房价调查中，黑山现在是最强劲的房地产市场，在截至2021年第三季度的一年中，新住宅的价格大幅上涨了32.40%(经通胀调整)。这与去年同比下跌21.99%形成了鲜明对比。然而，2021年第三季度房价环比下降4.06%。

接下来的数据均经通胀调整。

瑞典房地产市场进一步走强，截至2021年第三季度，瑞典全国房价指数大幅上涨17.97%，较前一年5.67%的同比涨幅有大幅改善。事实上，这是有记录以来经通胀调整后的最大年度增长。第三季度房价环比上涨4.43%。

澳大利亚的房地产市场继续令人印象深刻，创纪录的低利率刺激了需求。截至2021年第三季度，澳大利亚8个主要城市的房价涨幅达到创纪录的16.08%，较上年4.75%的涨幅大幅加快。环比上涨3.6%。

在创纪录的低利率的支撑下，荷兰的房价继续加速上涨，而供应无法跟上强劲的需求。截至2021年第三季度，所有住宅均价强劲上涨了15.33%，这是自2000年第二季度以来的最佳表现。按季度计算，最近一个季度房价环比上涨了5.18%。

波多黎各的房地产市场继续强劲增长，尽管经济陷入困境。截至2021年第三季度，经季节调整的仅购房价格指数大幅上涨14.56%，较2020年第三季度5.65%的同比增幅大幅加快。与上一季度相比，2021年第三季度房价上涨5.19%。

世界的区域:

欧洲房价的暴涨持续

尽管疫情对经济造成了影响，但欧洲的房价持续上涨。截至2021年第三季度的数据显示，在29个欧洲住房市场中，有不少于26个市场的房价上涨。在我们的全球调查中，五个最强劲的房地产市场中有三个在欧洲。

受强劲需求(尤其是外国购房者的需求)的提振，黑山的房地产市场出人意料地复苏。截至2021年第三季度，新住宅楼的住宅价格大幅上涨了32.40%。这与去年同比下跌21.99%形成了鲜明对比。然而，2021年第三季度房价环比下降4.06%。黑山的经济今年有望强劲增长，预计增长7%，部分抵消了去年15.2%的萎缩。

瑞典房地产市场进一步走强，截至2021年第三季度，瑞典全国房价指数大幅上涨了17.97%，是前一年5.67%同比涨幅的三倍多。事实上，这是有记录以来经通胀调整后的最大年度增长。第三季度房价环比上涨4.43%。根据欧盟委员会的预测，瑞典经济今年预计增长3.9%，完全抵消了去年2.8%的适度收缩。

在创纪录的低利率的支撑下，荷兰的房价继续加速上涨，而供应无法跟上强劲的需求。截至2021年第三季度，所有住宅的平均购买价格强劲上涨了15.33%，高于前一年5.18%的增幅。这是该国自2000年第二季度以来的最佳表现。按季度计算，最近一个季度房价环比上涨了5.18%。荷兰统计局(CBS)的数据显示，2021年前10个月，售出的住宅数量几乎与去年同期持平，为189480套，而2020年的增幅为7.7%。荷兰经济在2020年下降3.8%后，预计今年将增长4%。

随着经济状况的改善，德国的房地产市场仍然充满活力。截至2021年第三季度，公寓均价同比上涨8.25%，2021年第二季度同比上涨8.38%，2021年第一季度同比上涨7.95%，2020年第四季度同比上涨8.8%，2020年第三季度同比上涨7.38%。按季度计算，2021年第三季度房价环比上涨了2.25%。

德国的房地产市场在过去的六年里持续增长，房价从2014年第一季度开始上涨了70%以上。由于低利率、城市化和健康的家庭财务状况，德国对住宅地产的需求依然强劲。近年来，移民危机和强劲的经济增长加剧了本已强劲的需求。德国经济在2020年收缩4.6%后，预计今年将温和增长2.7%。

英国房地产市场持续走强，截至2021年第三季度，英国实际房价快速上涨7.48%，较前一年的2.62%增幅有明显改善。上一季度，实际房价环比上涨0.99%。

根据英国税务海关总署(HM Revenue & Customs)的数据，2021年第三季度，英国住宅物业交易同比增长33%，达到352160笔。这也比2019年第三季度高出11.5%，是自2007年以来的最大第三季度销量。在英国，2021年第三季度的交易量同比增长31.5%，至29.75万笔。然而，根据欧盟委员会(European Commission)的数据，在2020年创纪录地萎缩10.3%之后，预计英国整体经济今年将仅温和增长3.3%。

其他增长显著的欧洲房地产市场包括泽西岛，截至2021年第三季度，其房价上涨了14.37%，斯洛伐克共和国(14.01%)、土耳其(13.32%)、立陶宛(12.26%)、冰岛(9.88%)、罗马尼亚(9.82%)、丹麦(8.67%)和爱尔兰(8.33%)。最新一季的价格均录得正增长。除土耳其外，所有国家在2021年第三季度的表现都较上年同期强劲。

俄罗斯(7.21%)、爱沙尼亚(7.07%)、维也纳(6.87%)、奥地利(6.87%)、挪威(6.83%)、希腊(6.41%)、法国(5.87%)、葡萄牙(5.46%)、里加(5.13%)、拉脱维亚(5.13%)和北马其顿(4.01%)的房价都出现了强劲或温和的上涨。除了爱沙尼亚、挪威和北马其顿，所有这些国家在最近一个季度的价格都出现了环比增长。除奥地利和葡萄牙外，所有这些国家在2021年第三季度的表现都较上年同期有所好转。

芬兰(1.82%)、瑞士(1.48%)、马耳他(1.39%)、西班牙(0.07%)等欧洲国家的房价上涨幅度最小。然而，在最近一个季度，只有马耳他的价格出现了正增长。与去年相比，芬兰和瑞士在2021年第三季度的表现更好。

有趣的是，只有波兰华沙、乌克兰基辅和意大利的房价小幅下跌，在截至2021年第三季度的一年里分别下跌了1.06%、1.37%和4.5%。2021年第三季度，所有这些国家的表现都较上年同期有所下降，而乌克兰和意大利在最近一个季度的价格都出现了下滑。

太平洋地区的房地产市场仍然非常强劲

尽管新冠肺炎疫情对经济造成了严重影响，但澳大利亚的房价涨幅打破了纪录，新西兰的房地产市场依然强劲。

澳大利亚房地产市场继续加速增长，创纪录的低利率刺激了需求。截至2021年第三季度，澳大利亚8个主要城市的房价涨幅达到创纪录的16.08%，较上年4.75%的涨幅大幅加快。环比上涨3.6%。

尽管库存水平较低，房屋销售仍在飙升。根据CoreLogic的数据，2021年9月，住宅销售数量同比增长41.9%，比5年平均水平高出25.5%。同样，根据澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的数据，2021年前10个月，住宅批准数量同比飙升逾30%，达到193,492套，而2020年的年增长率为5.6%。继去年2.4%的收缩之后，澳大利亚今年的经济预计将增长3.5%。

在超低利率和有限的住房供应的支撑下，新西兰的住房市场继续强劲增长。截至2021年第三季度，房价中值上涨了9.96%(经通胀调整)，而2020年第三季度的同比涨幅为13.77%。然而，按季度计算，2021年第三季度实际房价环比下降了5.16%。

但目前较低的库存水平正支撑着需求。新西兰房地产研究所(REINZ)的数据显示，2021年10月，新西兰全国住宅房地产销售总量为7190套，环比增长30.3%，但同比下降21.7%。2021年10月，待售房产数量同比下降16.1%。最近，IMF将新西兰2021年的经济增长预期从6月份的4%上调至5.1%。新西兰经济在2020年收缩2.1%，与过去10年的强劲表现形成鲜明对比，原因是与大流行相关的封锁和旅行限制的影响。

亚洲地区

在我们全球调查的15个亚洲房地产市场中，有7个在2021年第三季度表现出比去年同期更强劲的势头。10个国家的房价上涨，其中巴基斯坦、韩国、日本和中国的房价涨幅显著。

巴基斯坦表现出强劲反弹，截至2021年第三季度，全国住宅房地产价格指数上涨13.22%，与前一年的同比下跌2.42%形成鲜明对比，投资者兴趣日益浓厚，经济状况不断改善。上一季度房价环比上涨3.39%。巴基斯坦经济预计今年将增长3.9%，去年因疫情收缩0.5%。

在利率下降的支撑下，韩国房地产市场继续增长。在截至2021年第三季度的一年中，房价上涨了13.12%，较前一年的4.33%的增幅有了大幅改善，也是19年来的最高增幅。按季度计算，第三季度房价环比上涨了2.91%。

近年来，外国人在韩国购买了越来越多的房产，尽管这个国家有不容易驾驭的名声。房地产市场是不寻常的，首付非常高(全世系统)，并有重大的政府干预。然而，从结果来看，这是一个运行良好的市场。自2007年危机以来，它一直很稳定。今年初，政府表示，为了解决供应萎缩和房价上涨问题，计划到2025年为止，在全国范围内建设包括首尔32万套在内的83万套新住宅。韩国经济在2020年下滑0.9%后，预计今年将增长4.3%。

日本的房地产市场继续令人印象深刻，东京现有公寓的平均价格强劲上涨了10%。在截至2021年第三季度的一年中，小型公寓的销售额同比增长12%，远远超过去年的3.97%的增长。在最近一个季度，现有公寓价格环比上涨了3.65%。然而，东京最近重新实施的冠状病毒紧急限制措施给经济前景蒙上了阴影，促使国际货币基金组织再次将日本2021年的经济增长预期从此前的2.8%下调至2.4%。

截至2021年第三季度，中国北京房价上涨9.09%，越南(8.5%)、台湾(6.95%)、科伦坡(6.61%)、斯里兰卡(6.61%)和新加坡(4.8%)的房价也出现了强劲上涨。在最近一个季度中，所有这些国家的房价都出现了季度增长。除了越南，所有国家在2021年第三季度的表现都比去年同期要好。

亚洲房价上涨幅度最小的地区包括香港(1.94%)和泰国(0.44%)。然而，只有香港在最近一个季度出现了价格环比上涨。与去年同期相比，2021年第三季度这两个地方的表现都较弱。

亚洲最弱的房地产市场

在我们的全球房价调查中，菲律宾仍然是表现最差的房地产市场，该国经济继续在应对疫情不力的情况下苦苦挣扎。截至2021年第三季度，马卡蒂CBD一套豪华三居室共管公寓的均价暴跌了16.75%，远低于前一年0.52%的同比跌幅。最近一个季度，公寓价格环比下降了2%。

2010年至2018年，菲律宾经历了房价上涨，由于强劲的需求和快速的经济增长，马卡蒂CBD价格上涨了132%以上(经通胀调整后为76%)。但随着国内经济放缓以及美中贸易战，房地产市场在2019年大幅放缓。大流行加剧了形势，导致菲律宾经济在2020年萎缩9.5%，这是自菲律宾统计局(PSA) 1946年开始收集数据以来的最大萎缩。最近，国际货币基金组织将菲律宾2021年的经济增长预期从6月份的5.4%下调至3.2%。

柬埔寨的住房市场仍在挣扎，截至2021年第三季度，金边高端共管公寓的平均价格下降了11.2%，比前一年8.27%的降幅更大。第三季度房价环比下降2.64%。最近，国际货币基金组织将柬埔寨2021年的经济增长预期从此前的4.2%下调至仅1.9%。

其他疲软的亚洲房地产市场包括马来西亚、澳门(-0.57%)和印尼(-0.16%)。截至2021年第三季度，马来西亚房价下跌了2.83%。除印度尼西亚外，所有地区在最近一个季度的价格都出现了环比下降。与去年同期相比，这些地方在2021年第三季度的表现都较弱。

中东房地产市场喜忧参半

中东地区的情况喜忧参半，迪拜、阿联酋和以色列的房地产增长强劲，而沙特阿拉伯、埃及和卡塔尔的房地产则基本稳定。相比之下，摩洛哥的住房市场状况正在恶化。

阿联酋房地产市场出人意料地复苏，截至2021年第三季度，迪拜住宅价格强劲上涨7.71%，与2020年第三季度4.88%的同比下跌形成鲜明对比。这是该国自2014年第四季度以来的最大年度增长。与上个季度相比，迪拜房价环比上涨3.26%。尽管整体经济依然脆弱，预计今年实际GDP增长2.2%，但仍不足以完全抵消疫情导致原油价格暴跌导致的去年6.1%的收缩。

以色列住房市场继续复苏，截至2021年第三季度，全国自住住宅平均价格上涨4.61%，而前一年的涨幅为3.51%。然而，按季度计算，以色列的房价在最近一个季度下跌了1.13%。在2020年萎缩2.2%之后，预计今年经济将强劲增长7.1%。

沙特阿拉伯的住房市场正在趋稳，截至2021年第三季度，住宅房地产价格指数小幅上涨0.45%，较上年3.51%的跌幅有所改善。上一季度房价环比下降0.68%。预计今年经济将温和增长2.8%，但仍不足以抵消去年4.1%的下滑。

在全球经济不确定的情况下，埃及的房价最近非常不稳定。截至2021年第三季度，全国房地产指数同比涨幅为0.28%，而2021年第二季度同比涨幅为-3.68%，2021年第一季度同比涨幅为22.61%，2020年第四季度同比涨幅为-14.38%，2020年第三季度同比涨幅为-22.31%。上一季度实际房价环比下降3.09%。埃及总统阿卜杜勒·法塔赫·塞西(Abdel Fattah el-Sisi)最近取消了对外国人在埃及拥有土地和房产的最后一项限制，以提振住房市场。他还允许埃及最大的土地所有者政府将其土地用于公私合作计划。根据国际货币基金组织(IMF)的数据，继2020年经济增长3.6%后，预计今年经济将增长3.3%，2022年将再增长5.2%。

卡塔尔的房地产市场正在失去动力，截至2021年第三季度的一年里，房地产价格指数仅上涨了0.11%，较前一年6.04%的同比增长大幅放缓。按季度计算，物价上涨了0.83%。然而，在1月份沙特同意结束四年前开始的全面经济和政治封锁后，整体经济正在改善。这项新协议恢复了沙特与这个酋长国在2017年6月中断的海陆空联系，这可能反映了沙特在之前与特朗普的亲热之后试图安抚拜登。卡塔尔经济在2020年萎缩3.6%后，预计今年将增长1.9%。

摩洛哥的住房市场仍在苦苦挣扎，截至2021年第三季度，住宅价格下跌了7.45%，几乎是2020年第三季度2.58%跌幅的三倍。第三季度房价环比下跌了2.21%。继去年下降6.3%后，摩洛哥经济今年将增长约5.7%。

美洲:美国和加拿大继续令人惊叹

尽管新冠肺炎疫情对经济造成了严重影响，但美国房地产市场依然极其强劲，房价以两位数的速度上涨，加拿大房地产市场正在升温。

在经历了8年的房价强劲增长之后，美国房地产市场的繁荣继续加强。截至2021年第三季度，标准普尔/Case-Shiller经季节性调整的全国房价指数飙升13.41%(经通胀调整)，较上年5.63%的增幅有了大幅改善，也是有记录以来的最大同比增幅。由联邦住房金融局发布的数据显示, 在2021年第三季度，美国采购房价指数同比增长12.49%(经通胀调整后的),远远超过上年6.91%的增长，记录以来最高的年增长率。。

2021年第三季度，标准普尔/Case-Shiller指数季度环比上涨3.22%，而联邦住房金融局指数上涨2.57%。

有限的供应限制了销售活动。2021年10月，成屋销售环比增长0.8%，但同比下降5.8%，经季节性因素调整后的年率为634万套。同样，2021年10月新单户住宅销售同比下降23.1%，经季节性调整年率为74.5万套。尽管购房兴趣持续浓厚，但较低的存量、较高的价格以及建筑材料瓶颈制约了一些新屋销售。

据美国全国住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数(HMI)显示，尽管价格高企，但需求仍然居高不下，美国住宅建筑商的信心在2021年11月升至6个月来的最高水平，为83。50是积极和消极情绪之间的中点。

NAHB主席Chuck Fowke称，"尽管供应方面面临挑战，但11月房屋建筑市场仍保持稳定。"“转售库存不足，加上强劲的消费需求，继续推动独栋住宅的建设。”

由于全球供应链中断和通胀压力，国际货币基金组织(IMF)最近将其对美国2021年经济增长的预测从此前的7%下调至6%。去年，美国经济萎缩了3.5%，这是自1946年二战后复员以来的最大降幅。

经过两年的放缓，加拿大的房地产市场现在又开始令人印象深刻地增长了。截至2021年第三季度，加拿大11个主要城市的实际房价大幅上涨了12.34%，较前一年6.17%的涨幅大幅加快。事实上，这是自2017年第二季度以来的第二高同比增幅。第三季度房价环比上涨2.06%。

销售额达到了历史新高。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，2021年前10个月的实际销售数量总计581275套住宅，超过了2020年全年552423套住宅的销售记录。住宅建设也在急剧增长。2021年前三个季度，新屋开工数同比增长31.7%，至202,924套，同期竣工数增长12.9%，至166,816套。

在2020年萎缩5.3%之后，加拿大经济预计今年将增长5%，2022年将再增长4.5%，这主要得益于强劲的消费和商业投资，以及出口的反弹。

拉丁美洲依然疲软

墨西哥或多或少保持稳定，而秘鲁、巴西和哥伦比亚仍在苦苦挣扎。

尽管墨西哥经济去年大幅收缩了8.2%，这是自上世纪30年代以来最大的年度收缩，但墨西哥的房地产市场仍保持稳定。截至2021年第三季度，全国房价指数同比上涨2.73%，而2020年第三季度的同比增幅为1.08%。按季度计算，最近一个季度房价仅上涨了0.44%。国际货币基金组织预计今年墨西哥经济将增长6.2%。

哥伦比亚的房地产市场在经历了几年强劲的价格上涨之后，继续受到影响。在Bogotá中，截至2021年第三季度的一年里，房价下跌了3.2%，比前一年1.67%的同比降幅更大。上个季度，房价环比下降了0.1%。在去年暴跌6.8%之后，哥伦比亚的经济预计今年将强劲增长7.6%。

疫情阻止了巴西房地产市场的复苏，截至2021年第三季度的一年里，圣保罗的房价下跌了5.51%，而去年房价同比上涨了0.21%。按季度计算，圣保罗的房价在最近一个季度下跌了1.99%。继去年收缩4.1%后，巴西经济今年预计将增长5.2%。

秘鲁房地产市场的困境仍在继续，截至2021年第三季度的一年里，秘鲁房价下跌了5.58%，比前一年1.3%的同比跌幅严重得多。上个季度，房价环比下降3.95%。预计今年经济将强劲增长10%，但仍不足以完全抵消去年11.1%的收缩。

南非的房地产市场依然不乐观

南非的房地产市场在过去的五年里一直处于低迷状态。截至2021年第三季度，中型公寓价格指数下跌了1.97%，而2020年第三季度同比上涨了0.27%。按季度计算，最近一个季度房价下跌了0.98%。南非经济在去年因疫情而萎缩6.4%之后，预计今年将增长5%。

波多黎各的住房市场正在加速增长

波多黎各的房地产市场继续强劲增长，尽管经济陷入困境。在截至2021年第三季度的一年中，经季节性因素调整的仅购买的房价指数大幅上涨了14.56%，较2020年第三季度5.65%的同比涨幅(经通胀因素调整后)大幅加快。与上一季度相比，2021年第三季度房价环比上涨5.19%。

波多黎各的住房市场在过去十年的大部分时间里一直在持续下跌。该岛经历了长期的经济危机、巨额债务、高失业率和持续的人口流失。波多黎各在2017年5月申请破产，负债700亿美元，养老金负债500亿美元，是美国历史上规模最大的一次。在2020年收缩3.9%之后，预计经济将继续疲软，今年实际GDP将再次下降0.6%。