​房价还会下跌吗？ 2022至2024房价走势深度解析及预测分析

房价还会下跌吗？ 2022至2024房价走势深度解析及预测分析

你觉得，房价还会下跌吗？

自2022年经历断崖式下跌后，各地房地产市场逐渐趋于稳定。在这段让人患得患失的日子里，许多人都感到迷茫，常有人问我：房价还会下跌吗？偶尔在一次饭局中，某房地产公司的项目经理透露，现在不要买房，再过两年，未言之意可想而知。但也有“房价大涨已成定局，楼市大跌成过去时”等等诸多分析，双方各执一词，未有定论。“秉纲而目自张，执本而末自从”，不如，抛开他们的观点，我们一起理性分析一下房价的底层逻辑。

我们说房价，一般讨论商品房的价格（或二手房价格），它具有明确的商品属性，不可避免地直接受供求关系的影响，而且只要不出现反常地上涨或下跌，几乎完全只受供求关系来决定。

一、从供求关系分析

人们为什么买房？原因多种多样，包括刚需、改善、孩子上学、成为房东等，但大体上可以归为两类：自住和投资。

自住就是大体可分为因定居需要的、因教育需要的、因结婚需要的、因改善需要的。

其中，因定居需求购房的，从2022年的29%降至2024年的24%；因教育需求购房的，32.02%的购房者表示依然会考虑购买学区房，受学区房政策影响，更多的购房者则明确表示不再考虑购买学区房；因结婚需求购房的，2022-2024年分别为3.72、3.71、3.63亿平方米，均呈下降趋势。而因改善需求购房的，却从2022年的33%增至2024年的40%，呈上升趋势。

总的来看，自住需求在下降吗？先打个问号，再看投资的需求，现有投资购房者主要目大体分为出租、经营和直接投资。分析看，2022年至2024年，商业营业用房的销售面积和销售额均出现下降，尤其是新建商品房销售面积和销售额均出现较大幅度下降，其中出租相关的购房者数量和经营性购房也呈现下降趋势，直接投资的购房者数量虽呈现逐年下降的趋势，但降幅逐渐收窄。

相信您和我一样，可以至少得出一个结论：从2022年起至今，房价的下降是因为需求降低，供过于求，但并不能回答：未来，房价是否还会下跌？这我们需要分析深层次原因：国家政策调控的初衷——稳定房价与经济社会的关系。

二、房价对经济社会的影响

（一）经济增长。2022年，宏观经济面临较大下行压力，居民失业率居高不下，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，这些因素共同导致房价增长放缓，成为当年房价大跌的内在原因。2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，政策环境已接近历史最宽松时期，但房价依然面临下行压力。2024年，全球经济有望继续复苏，但增长速度可能较为温和。国内经济在一系列稳增长政策的推动下，预计将保持稳定增长，为房地产市场提供一定的支撑，有助于稳定房价。

其实，房价增长可能会促进房地产及相关产业的发展，增加就业机会，从而对经济增长产生正向拉动效应。然而，这种效应存在一个“倒U”关系，即当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应，可能导致经济增长放缓。换句话说，只有房价稳定在一定的区间，正向拉动效应才凸显，对经济社会发展才能起到促进作用。

（二）通货膨胀。通货膨胀水平也会影响房价。如果通货膨胀率上升，建筑材料、劳动力等成本增加，这可能推动房价上涨。房价上涨同时也会引起成本推动型通货膨胀。由于房地产行业涉及多个上游行业，房价上涨可能会增加这些行业的生产成本，进而推动整体物价水平上升。这是一个发散的经济系统，无法自稳定，必须加以干预，否则可能直接导致经济崩溃。

（三）金融风险。房价过快上涨可能会累积金融风险，特别是在高杠杆购房的情况下。如果房价泡沫破裂，可能会对金融系统稳定性造成冲击，影响经济健康。

（四）社会资源配置。房价上涨可能会吸引过多投资流向房地产行业，导致资源从其他行业（如制造业和科技行业）流出，影响经济结构的优化和产业升级。同时会压制居民消费，因为家庭收入的很大一部分被用于支付房贷，减少了其他消费支出。还会导致贫富差距扩大，成为社会问题，影响社会稳定与和谐。

（五）财政收入。土地出让金是地方政府重要的财政收入来源，房价上涨短期内会增加政府的财政收入，但众所周知，这是一种饮鸩止渴的手段。政府会出台更多调控政策来控制房价，影响经济政策的制定和实施。

三、房价走势预测分析

从过去供需关系的变化看，住房供给生产过剩，供过于求，房价下行压力大。从房价对经济社会的影响看，不论房价上涨还是下跌，都会产生消极影响。只有稳定房价，在合理的区间稳定变化，对经济社会的发展才能起到拉动效应。政策制定者必然会以稳房价为出发点。

2024年9月26日，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”的提法，表明政府将采取一系列措施来稳定房地产市场，打出“四个取消①、四个降低②、两个增加③”的政策组合拳，旨在稳定市场预期，提升市场景气度。关键词：止跌回稳。止跌是表象，是手段，也是我们大家亲身感受到的，国家在出台一系列看似促进房地产发展的政策，来稳定房价，但并不是房价大幅上扬的信号，“回稳”才是政策出台的初衷，是调控的本质。

当前，房地产处在一个调整阶段，大的层面看，一线城市可能率先企稳甚至适度上扬，其他城市虽仍将面临较大下行压力，但必然会有更强烈的政策支持稳房价。那是不是房价要大涨了？其实，不论从目前房地产市场的实际情况和城乡居民资金水平，房价的变化只会趋向新均衡和边际改善，房价走势将处于一个稳定区间合理波动，不再出现全面的大范围的猛升猛降。不同的是，房产新业态已经初见端倪，改善型住房、低密度住房、高品质公寓等类型的房价将持续稳健，而配套不全、交通不畅、质量低劣、地段偏僻的劣质房源将逐步淘汰。通俗地说，房价总体水平不会有大的波动，但个别小区通过打造品牌、提升质量、加强配套或者“炒作”等措施可能会涨，而有的小区则可能会面临“烂在手里”的尴尬局面。

该怎么决定？It's up to tou.

其实，我们普通人关心的并不是“房子”的贵不贵，而是“票子”足不足，“日子”美不美罢了。

注释：

①四个取消，取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

②四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

③两个增加，一是新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

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